物业纠纷有“凉”方 送“法”降温护美好

近日，越来越多物业服务矛盾纠纷进入公众视野、引起居民重视。针对这一现象，硚口区司法局积极主动作为，指导各司法所深入践行新时代“枫桥经验”，从“问题应对”向“主动治理”转变，安排专职人民调解员与社区律师共同对症开“凉”方，努力从源头化解物业纠纷。

业主“钱袋子”谁来管？公开公正保和谐 

“物业公司拿了我们业主的合法收益，我们要维权！”家住汉水桥街道的李奶奶顶着炎炎烈日来到社区综治中心，向值班律师咨询维权途径。据了解，李奶奶家所在的小区物业利用小区空地设置停车位并收取停车费，但所得收益从未对外公示。业主得知这一情况后，认为这些收益应归全体业主共有，对收益分配和使用情况提出质疑。而物业则称已按照合同标准提供服务，所得收益也已全部用于物业服务中，双方各执一词、争执不下。

      发现矛盾存在激化可能，社区律师立即将相关情况上报汉水桥司法所，司法所迅速联合社区组建调解小组，走进涉事小区直面矛盾核心，安排网格员先通过“背对背”沟通软化矛盾双方对立情绪，帮助业主和物业冷静下来后，再选出代表进行“面对面”调解。

社区律师依据民法典第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”之规定，向双方进行释法明理，人民调解员则注重情感疏导，引导双方依据法律规定，从整体利益出发互谅互让。经过多轮调解，最终确定由物业与业委会组织召开业主大会，对小区公共收益进行定期公示，双方达成调解协议。

“高空抛物”谁买单？安全保障人人有责  

宗关街道某小区内，来来往往的居民总是神色紧张、步履匆匆，是什么原因让他们在自家门口如此慌张？原来，该小区频发高空抛物事件，虽未造成人员伤亡，但破裂的地砖、被砸坏的公共设施无一不让居民们心有余悸。近日该小区内幼儿园顶棚因高空抛物被毁，业主和幼儿园负责人多次要求物业公司调取监控、加强管理，但因监控画面模糊无法锁定侵权人，物业公司否认自身责任，称无权管理高空抛物，双方协商未果，遂来到社区综治中心请求调解。

宗关司法所人民调解员收到委托后，立即使用“望闻问切”调解法开展调解工作：一是“望”表识里，通过实地走访，了解到该小区内缺乏高空抛物相关警示宣传，且监控设备老化故障，难以找到高空抛物侵权人；二是“闻”声知意，与矛盾双方“一对一”沟通了解诉求，幼儿园方要求物业公司排除安全隐患，而物业方坚称自身无权管理业主高空抛物；三是“问”计定策，联合社区值班律师梳理争议焦点，探讨物业公司是否应承担安全隐患排查责任，以及侵权人无法确认时损失如何承担等问题；四是“切”脉开方，依据民法典第一千二百五十四条规定，高空抛物应由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿，但物业服务企业未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任，向双方阐明各自法定权利义务后，双方均表示信服。

调解结束后，调解员建议物业公司尽快加装高空对空摄像头，全方位监测高空抛物情况，并张贴警示海报、在业主群转发相关信息，宣传高空抛物的危害和法律责任。同时，指导幼儿园保存好因高空抛物受到损害的相关证据，及时采取临时性预防措施，确保学生人身安全。不久后，调解员联合网格员实地回访，看见居民们正在楼下的树荫乘凉，旁边的幼儿园传来孩子们的欢声笑语，高空抛物的警示标语也张贴在显眼处，小区重回温馨安宁。

质价不符拒缴费？真诚沟通化解心结    

长丰街道某小区部分业主因质疑物业服务质价不符、管理不规范等原因不愿缴纳物业费，而物业公司也因此进一步缩减物业服务内容，甚至关门阻碍业主进出，双方矛盾不断激化、陷入恶性循环。

社区网格员见状及时将排查到的纠纷隐患上报，长丰司法所了解相关情况后，立即调配社区法律顾问“半天+”资源受理调解事宜，组建“网格员+调解员+社区律师”调解小组，对业主反映的小区相关问题进行实地调查后，组织业主代表与物业公司进行“面对面”调解。

社区律师首先对双方进行法律释明，强调物业公司应当按照合同约定提供相应的物业服务，而业主如果对物业公司提供的服务不满意，也应当依法表达诉求，不能以物业公司提供的服务存在瑕疵为由，拒绝履行缴纳物业费的义务。物业公司当即表示愿意进行整改，业主也表示只要物业公司整改到位，会立即补缴欠缴的物业费。自此，一场原本不可开交的激烈纠纷进入理性化解阶段。后续社区律师通过电话回访得知，物业公司最终采取物业费打折的方式，与业主达成一致，小区重回宁静和谐。